Hong Yip Service Co Ltd v Ng Wai Man

在案例中，物業經理申請法庭禁制令，要求移走天線接收器（違反大廈公契而安裝），及禁止業主出售其單位之業權予任何買家，直至該業主拆除該天線接收器。

業主提出上訴，但有關禁制令仍然維持，理由是伸出的天線超越了天台的有限地方，而業主沒有權使用天台以外的空間位置，再者從鄰近大廈或地面均可看見該天線，而這件事情亦不可簡單地以賠償而解決，因為公契條例的清晰立例精神是維持建築物不受不雅觀的伸出物影響。

更新日期：2004年2月22日

法團揀選個別違規業主採取法律行動是否不公平？

大廈的外牆在很多情況下是屬於公用地方並由法團去管有及管理的。而很多大廈公契都有禁止業主擅自佔用或改變大廈外牆或更改大廈外觀等相類似的條款。而《建築物管理條例》(第344章)第34I條亦規定“任何人不可將建築物公用的部分的任何部份改作自用”。因此，擅自在大廈公用地方安裝冷氣機及/或冷氣機的承托支架是違反了有關條例，亦很有可能違返大廈公契的。

然而，很多業主可能認為，大廈內亦有很多其他單位亦在公用地方的外牆上安裝了冷氣機及/或承托支架，所以大廈的法團或管理公司不應只針對個別業主而要求個別業主拆除該等建築物。土地審裁處最近有一案例，該案中的法團指某一業主擅自在没有法團的批准下在大廈的外牆安裝了冷氣機的冷凝器及承托支架，改動了該大廈的外觀並損害或改變住宅部份的公用部分，違反了該大廈的公契及《建築物管理條例》(第344章)第341條。該名業主則提出屋苑有其他違反公契的事，而法團郤視而不見，亦沒有採取任何行動，只選擇性針對他是對他不公平。然而法庭卻裁定，該名業主不能以該屋苑有其他違反公契的事而成功取得一個答辯理由。法庭更指出，即使法團未有對其他違規事件採法律行動，也不等同法團已批准或默許業主違反公契。最後，該名業主被頒令要在限期內清拆在大廈外牆的冷氣機、冷凝器及承托支架及支付堂費 (LDBM397/2004)。

值得留意的是，在該案中，即使安裝冷氣機的工程是早於法團成立的日期，法庭亦裁定這不是一個成功的反對理由。

另外，該業主亦有指出安裝工程並不構成不便或危險亦沒有對鄰居產生滋擾。但法庭亦沒有接納這個答辯理由。

總的而言，業主不可以“法團只針對個別業主而採取法律行動是不公平的”為理由，去阻止法團或管理公司按照公契及《建築物管理條例》(第344章)去執行違反公契的事。法庭亦重申上訴庭於1995 年The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor, v. Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd. [1995] (2HKC11)的案例，指出法團有責任去執行公契，並不能批准或默許任何人去違反公契。

資料由鍾沛林律師行提供

更新日期：2006年11月14日

Hon Hing Enterprises Ltd v Honolulu Land Investment Co Ltd

在案例中，物業經理申請了強制性禁制令，要求清拆一度門及恢復原有分隔旁邊單位的門至原狀，理由是該業主在分隔公眾部份的牆身上開了一度門口。該業主辯稱物業經理默許其他業主類似的違反公契行為，並且延遲了採取行動糾正這類違反公契的行為。因此物業經理已因延誤而不可再採取這次的法律訴訟行動。可是主審官認為延遲並不代表同意，而且其他業主的違反公契行為性質較輕。因此主審法官裁定要求該業主重建該門，以符合大廈公契條款及解決不合適安裝所帶來的建築及外觀的問題。

更新日期：2004年2月22日